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没入住房价先跌一半,房子还是最好的投资吗?
发表于 2018年07月11日 浏览:
文章导读:最近朋友圈被一则新闻刷屏,北京通州一项目,去年8月份时售价还4万+,今年6月份最后一栋均价2.68万,如此快速的缩水,已不止是跌掉了首付,活生生要了半条命。 6月30日,在K2十里...

  最近朋友圈被一则新闻刷屏,北京通州一项目,去年8月份时售价还4万+,今年6月份最后一栋均价2.68万,如此快速的缩水,已不止是跌掉了首付,活生生要了半条命。

  6月30日,在K2十里春风售楼处,数十名老业主穿着印有“退房”字样的衣服,围堵在售楼处,要求退房,上演了一幕具有中国房地产市场特色的“非市场化”的退房闹剧。

  我们暂且不去评论这个闹剧是否有效,结果怎样。在这场闹剧中,有一个更加值得深思的问题,号称事关国家经济命脉的房价为什么会突然暴跌?房子还是最安全可以无脑全仓的保值增值产品吗?

  01

  2016年一二线城市房价暴涨,2017年三四线城市房价暴涨,2018年5月,在政策高压的情况下,国家70城房价指数显示房价上涨的城市61个,上涨城市占比超85%,在中国经济换挡实体产业的低迷期,房地产市场迎来历史上最疯狂的3年。

  2017年,房地产销售额一举突破13万亿大关,用一己之力终结GDP增速自2010年以来的6连跌。

  这三年,我们看不到证券市场的大爷大妈,看不到半夜写字楼的灯火通明。只看到售楼处的一排排待购长龙,看到数家亏损的上市公司卖了几栋楼便变转亏为盈。此时的中国,实体经济孤独的身影在角落低声哭泣,房地产高举双手站在桌子上尽情狂欢。

  2016年1月底上证指数2768点,2018年6月底,上证指数2775点。

  2016年1月北京均价39620元/平方米,2018年6月底,北京均价55066元/平方米。

  投资股市的人走向天台,投资房子的人走向舞台。

  在股市动荡不安,外汇出口受限,P2P要么降息要么跑路的时代,房地产成为当之无愧的最佳投资产品。

  《论语 季民第十六》中说:不患寡而患不均,不患贫而患不安。意思是说,我穷没有关系,因为大家都一样穷,但是如果我穷而你挣钱了,那我就不开心了,社会就不稳定了。

  当第一波房价上涨后,民众的心就“不均”了,眼看朋友因为买房一年时间就赚了半辈子的钱,你开始躁动了。穷怕了的国人终于找到了释放积攒了几十年钱袋子的出口,一拥而上。心里还反复念叨:大家都买了房,国家怎么能让大家的资产都缩水。

  国家确实不敢让大家的资产都缩水,但国家有时候也不是万能的。

  02

  房地产企业是中国最壕的企业之一,以最烧钱的足球俱乐部来说,中超16支球队,有14支球队背后的金主和房地产相关。壕到让我们都误以为房地产企业可以“大而不倒”。

  但房地产企业也是杠杆率最高的企业之一,2017年A股136家上市房企平均负债率高达79.1%,创下2005年以来的最高位。2018年一季度,万科负债率84.04%,负债超万亿,这意味着万科的负债超过新西兰、科威特等国家的GDP,用实力“负”可敌国。

  为了快速扩张,房企攻城略地大举借贷,而高杠杆率下,唯有保持高速发展状态,通过不断的金融借贷和抵押,用高转模式来减轻现金流压力,然而事情远没有童话那么美好。

  进入2018年以来,国家连发几道政策限制房企贷款,使得房企融资越来越难,在政策高压下市场回款更是越来越慢。

  屋漏偏风连阴雨,住建部发文一口气严查30城市的房产销售市场。此时的房企犹如第一次上路开车的女司机半坡转向时遇到红灯,终于在第十次起步成功后却又发现五六个碰瓷专业户在快速靠近,危险近在眼前又无可奈何。

  房地产市场崩盘中国没有过,但是房企破产、烂尾楼成片在历史并不鲜见。国家有心发展,却无力做到对企业的救赎和监管。

  03

  回到文章的开头,K2十里春风房价下跌过半,难道说房产的保值增值能力失效了吗?

  当房地产作为商品入市的时候,其本身就具备了商品最基本的价值属性,只是连续几年的房价大涨,让心潮澎湃的人们忘记投资市场中最基本的规律——有涨就会有跌。

  中国古书记载和民间传说中有一种凶猛的瑞兽叫做貔貅,能吞万物而不泄,被视为守财的象征。每个人都想找到投资的貔貅,但可惜在经济市场中,压根不存在高回报的理财产品可以让你投资后高枕无忧。

  每一个业主都期骥着房价还会再涨一阵,自己会是那个投资市场的弄潮儿。不成想市场的突然收紧,成为了市场破灭的接盘侠。重大的财富损失和心理落差之下,上演了一出“大闹售楼处”的闹剧。

  纵观过去二十年,大小股灾已经发生过6次,而大面积的房地产市场崩盘尚未出现,没有投资经验又不想存银行的投资途径,似乎只有房地产。

  但这一次十里春风事件给人们一个警惕,房产市场是疯狂的,但也是脆弱的。受益于北京需求外溢的燕郊短期内房价暴涨,但政策后没有实体经济支撑的弊端凸显,市场哀鸿遍野房价普遍大跌。

  在股市振兴实体崛起之前,房子确实还是最好的保值产品,但增值有待商榷。最近这个产品的流动性和风险性有点大,国家已出重拳,暴涨历史不会重演。

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