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银行抵押贷款的八大条件不得不知
发表于 2020年12月09日 浏览:

  有人问房产抵押贷款,好不好办?容不容易办下来?其实说好办,也不是太难;说不好办,也确实有一定的难度。

  为什么这么说呢?

  1、如果你资质好,比如有符合银行要求的实际经营公司、征信好、流水大、负债低,那去任何一家银行,都办的下来;

  2、如果你资质不太好,有各种各样的瑕疵,比如空壳公司、刚过户公司、流水少、负债高、小额多、查询多等等,那办理起来,就不是那么胜利了。找不准方案,被拒的概率会非常大。

  很重要一点,银行评估贷款资质,是综合评估的。不是说别人空壳公司可以办下来,你也可以;也不是说别人流水少办下来,你也可以。那别人可以办下来,别的地方肯定是有亮点,银行综合评估后没风险,那就会批。

  办抵押贷,是一个非常系统的工程,涉及到的细节、硬性条件非常多,根据客户现有的条件再加上能优化的点匹配到一个精准方案,是一件非常专业的事。这需要天天奋斗在贷款一线,需要充分了解各家银行的最新贷款政策,才能匹配到精准方案。我们做融资久了,很多时候,差一点就是直接拒批了。

  那么银行抵押贷款主要看哪些条件呢?

  主要看征信,近1年流水,房产情况、公司运营情况者上班族的单位是否优良、近期是否有诉讼官司,房产是否抵押在民间机构、小额贷款机构。

  01征信又看什么呢?

  以前看近2年逾期情况,一般2年内逾期超过6次银行就认定信用记录一般,超过10次基本上就不给进了,如果有逾期超过3、4、5个月都没有还,那么基本上正规银行就不接了。具体的征信解读可以看《办贷款不求人,一文教你读懂征信报告》

  02流水方面

  流水各家银行看的都不一样,有的银行只要有流水就行,有的需要1:1,有的需要1:2,比如你贷100万,1年就需要入账200万;有的看结息,季度结息大小代表你月均存款的能力,有的银行可以接受临时走账,所以客户情况不同,适合的银行也不同。

  03房产情况

  这个包括楼龄、房子所在地、面积等,比如有银行不做大鹏、盐田的房子,有的不做单价5万以下的房子;一般要求楼龄不超30年,超过的要不是好学区、要不就会砍成数才做;对于超过144平方以上的房子,有产品直接不做或者会降低评估价或贷款成数。

  04公司运营情况

  在2020年4月20号之前,刚过户一个公司就好做贷款,各银行尺度比较松,但是4月20号之后空壳公司做某些产品就很难获得通过了,银监局还在各银行直接进行轮番检查,银行审批趋向于严,基本上都要求房子过户满6个月,公司过户满6个月以上才能进件。当然有实体经营的公司就不用担心。

  05上班族的消费贷

  很多客户觉得经营贷做不了,那就做消费贷呗!是的,有正常工作的客户确实是可以做消费贷的,目前做消费贷的银行比较少,四大行对消费贷把控很严格,额度不会批得太高一般是300万以内,部分股份制银行可以批到1000万,但是等额还款方式压力巨大。

  做消费贷,银行青睐于公务员、事业、单位、医生、老师、国央企等优质单位,但是偏偏此类客户由于过于优质,所以申请了很多信用贷。我遇到的客户房产700万,但信用贷却高达300万,严重影响抵押消费贷的审批。

  06官司、失信问题

  有些做生意的朋友难免会因为生意纠纷打官司,可能金额不大,几千几万,但是不管原告还是被告,银行都要求有诉讼的客户要结清案件才能进件,因为涉及到纠纷,银行是不太愿意扯上这个麻烦的。

  有些客户的房产被查封了,但希望进银行,这种就需要先赎楼结清后再进,有些情况是由于自己不知道在谁的公司挂了个股份,而那个公司扯上了官司,自己作为股东也会卷进去,此类银行也是要求结案才能进的。

  07抵押在民间的问题

  有些客户图方便、图快,所以去机构或小额贷款公司做了贷款,承担着利息1.2分-2分的利息。抵押在民间机构,基本上的银行是要求结清才能进件。

  08抵押率的问题

  目前大部分银行都是做最高7成抵押率,有些朋友说,我才抵押7成,没有理由不贷给我呀?如果还不起了,银行拿去拍卖不就行了吗?

  抵押成数跟流水确实有点正比的关系,银行的本意并不是要拍卖客户的房产。拍卖的流程很长,快则半年,慢则2年,银行会被拍卖纠纷占用太多资金额度,陷于无休止的法律纠纷,银行只是简单的想放个贷收个利息而已,风控是首要考虑问题。

  那遇到空壳公司、刚过户公司、刚过户房产、流水少、负债高、小额多、查询多、有逾期、楼龄老、产权人年龄62岁等等问题,还能不能进件银行呢?欢迎咨询立德担保在线客服,免费在线获取银行贷款评估。
 

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