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降低首付减少了购房成本吗?
发表于 2017年12月18日 浏览:

一家之言

如果提高首付买房子,非但能减少按揭的利息成本,而且大家买到的都是“今天房价”的房子,人们的购房成本才能真正地降下来。

2016年,“去库存”成了政府对房地产市场最关注的重点。

2月2日,中国人民银行与中国银行业监督管理委员会发布了一则重大决定,在不实施楼房“限购”措施的城市,对于首次购买普通住房的家庭,原则上最低首付款降低至25%,各地可向下浮动5个百分点;而已经拥有一套住房的家庭,即便贷款尚未结清,为改善生活再次申请商业性个人住房贷款,最低首付款比例将调整至不低于30%。

此项政策一经公布,立刻引发了各方的热议,有经济学家分析说:楼市政策暖风或持续两三年,此类降低首付的做法,能够降低购房者的购房成本。

降低首付能减少购房成本?错!这个说法是欠妥当的,甚至可以说违背了金融的基本常识!

首先,从金融的角度来分析,首付降得越低,金融杠杆就越高。举例来说,如果购买一套价值100万人民币的房子,假设贷款利率是8%,将分期25年还清债务。如此一来,10%与25%的首付款利息,前者为116,063元,后者是96,717元,怎么可能减少购房成本?!

其次,降低首付加大了银行的“乘数效应”,即大众手中就都有了“明天的钱”,首付越低,人们的购买力就越超过他们的实际收入,市场的供求关系立刻被扭曲,房价就越将被“明天的钱”而推高,用尚不存在的、明天的钱去购房时,那种不实的“求”便无限增大,房价自然急剧上升。这样的话,在今天去买“明天房价”的房子,怎么可能减少购房成本?!

恰恰相反,如果提高首付买房子,非但能减少按揭的利息成本,而且大家买到的都是“今天房价”的房子,人们的购房成本才能真正地降下来。

而由于股市不振、上一轮震荡的余波仍旧未平,黄金更是难以保值(上次大妈抄底华尔街的伤痕依然存在,黄金依然在漫漫熊市之中),因此对缺乏投资渠道的普通投资者来说,似乎只有房子才能抵抗财富缩水。

那些手上持有多套住房的,大多都把房子作为投资品,希望以更高的价格卖出。而目前的中国楼市,经过政府多年反复的各种救市政策,显然已渐进击鼓传花的最后阶段。关于国内房价的未来走势,近来市场分析分成了两极,有人说房价将断崖式暴跌,而有的却说价格将井喷十倍。

这两种说法都有些危言耸听。个人认为,楼市短期走势的大概率将是:一线城市房价依然小幅上涨,二线城市止涨,三、四线城市将下跌。

根据国家统计局公布的数据:截至2015年10月底,中国商品房待售面积高达68632万平方米,同比增加14%,创下历史新高。当前楼市除了具备刚需的正常消费品属性之外,同时还是一项保值增值的投资产品。也就是说,买房子等升值的投机行为占了相当比重。

进一步说,在商品社会里,房屋是最大、最有利可图的商品。既然房子是商品,它就一定符合商品的价值规律。犹如股票的基本价值是从经营未来的盈利中获得,住房的基本价值是源于未来出售或出租住房产生的收入。而当下,无论从租售比,还是从房价的收入比来看,中国房价都已经脱离了基本价值,泡沫早就形成了。

而有史可鉴,持续过热的楼市将和金融危机如影随形,房价不可能无限制地涨上天。因为从本质上来分析,房地产业是靠高杠杆的银行贷款支撑着,它毕竟不是制造业(建筑业才是制造业),越是依赖银行房贷,距离金融危机就越近!

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