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等额本息还款法坑?其实银行也没占到便宜!
发表于 2017年12月25日 浏览:
文章导读:对于刚需来说,在高房价下如何利用贷款来圆自己的住房梦显得十分重要。无论如何,算好购房成本才算是迈出了买房的坚实一步。对于新手来说,贷款买房主要了解五个问题,分别是...

对于刚需来说,在高房价下如何利用贷款来圆自己的住房梦显得十分重要。无论如何,算好购房成本才算是迈出了买房的坚实一步。对于新手来说,贷款买房主要了解五个问题,分别是首付比例、贷款利率、贷款额度、首/二套房认定标准、还款方式。

等额本息还款法坑?其实银行也没占到便宜!

首付比例

去年2月份,20%首付开始执行,不过随后几个热门城市房J开始抬头,首付比例开始上调。

首套房方面,目前在热门城市中,北京和上海均为35%,其他城市为30%,三四线城市主要是20%。。

二套房方面,首付一般是30%,部分城市是50%和70%,苏州和南京则达到了创纪录的80%。

需要指出的是,目前各商业银行可以根据市场情况自主确定首付比例,购房者应该有足够的心理准备,特别是房价涨幅过快的城市,首付可能比政策标准略高。

房贷利率

目前五年期以上基准利率是4.9%,一般首套房都有一定的利率折扣,在去年上半年,一度出现了7折的优惠,但目前各家银行都收紧了利率折扣力度,个别城市仍存在8折利率优惠,但门槛校高,刚需基本上无望获得。

值得注意的是,2017年元旦之后,部分城市开始执行低9折利率优惠政策,北京目前已经执行。预计后期会有更多城市执行低9折优惠。

首/二套房认定

首套房和二套房的认定,主要影响的是贷款额度和利率水平。我们经常听到“认房不认贷”、“认贷不认房”“认贷又认房”,说的就是对首套房二套房的一种描述。

认房不认贷:不考虑贷款因素,只考虑购房者现在名下有没有房子,如果有房,执行二套房贷款标准,如果没有房,执行首套房贷款标准。

认贷不认房:不考虑住房因素,只要你贷款还清了,再买房也执售二套房贷款标准,如果没还清贷款,就执行二套房贷款标准。

认房又认贷:在严格限购城市,判断是否执行二套房贷款标准,需要同时考察房产和贷款。

比如北京,上海、深圳、苏州、南京、合肥等城市,如果名下有一套房,无论贷款是否还清,都执行二套房贷款标准。首付相应提高,贷款也在基准利率的基础上上浮10%。

贷款额度

贷款额度对购房者来说很重要,很多人因为贷款额度不足,而不得不主动提高首付,享受不到政策给予首套房的照顾。

对于新手购房者来说,影响贷款额度的因素通常有首付比例、购房者还款能力、征信情况、房龄(二手房)、房屋评估值(二手房)等。

购房者需要关注的是还款能力,月供一般不能超过月收入的50%。房龄超过10年以上的二手房贷款额度有可能缩水,这些都要和银行沟通。

还款方式

还款方式目前基本上就是等额本金和等额本息了,且等额本息更为流行。

以20年贷款为例,

等额本金就是将本金平均划分240份,然后每期的还款额为(当期本金+剩余本金产生的利息),随着时间的推移,利息越来越少,所以你会发现等额本金的月还款额是逐月递减的,初期还款压力大,后期压力小。

等额本息的优点是压力平均,每个月的还款额完全一直,月还款额度中利息刚开始占大头,本金占小部分,随着时间的推移,本金比例上升,利息比例下降。

虽然等额本息还款法总利息成本更高,但并不存在银行在哪种方式上更占便宜之说。因为两种还款方式利息计算方式完全一致:利息=借款额*利率*借款时间。

两种还款方式只存在适不适合的问题,没有优劣之分。一般来看,等额本金前期压力大,适合高收入者;等额本息压力平均,适合刚需。[立德担保]帮您忙。

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