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赎楼是什么意思?二手房赎楼需要注意什么风险?
发表于 2019年02月01日 浏览:
文章导读:在二手市场上,业主对正处于还贷期的房屋赎楼后再转让,是目前比较常见的一种情况。没有还清贷款的房子怎么转让呢?这就需要二手房交易赎楼,本文为大家介绍二手房交易赎楼的几...

  在二手市场上,业主对正处于还贷期的房屋赎楼后再转让,是目前比较常见的一种情况。没有还清贷款的房子怎么转让呢?这就需要二手房交易赎楼,本文为大家介绍二手房交易赎楼的几种方式,以及赎楼的风险等内容。

  二手房交易赎楼是什么?

  付清卖方该物业的抵押贷款本息并注销抵押登记,将一手证赎出。一手证赎出且抵押登记被注销,视为赎楼完成。

  什么情况需要二手房交易赎楼?

  在二手房交易市场,经常会碰到卖房人贷款没有还清,房产证尚在“抵押”状态。如果业主能在卖钱之前将贷款付清,这样不仅会使房产交易更加快速,也会使购买方多一份放心。但是,如果因为各种原因导致贷款没有还清的话,没有还清贷款的房子怎么转让呢?

  二手房交易赎楼有什么形式?

  形式一:转按揭

  转按揭定义:

  转按揭是指已在银行办理了个人住房按揭贷款的借款人,在贷款清偿之前需要将房产转让给他人,而向银行申请将房产过户给受让人,并由房产受让人继续偿还贷款或重新申请按揭贷款。

  转按揭例子:

  业主徐女士手中有一套贷款27万元的房屋,该房屋在A银行的贷款仍有18万元没有还清。赵先生欲购此房,双方通过中介签订了房屋买卖合同,同意以30万元的价格成交该套房屋。赵先生先期支付10万元作为购房首付款。

  然后业主徐女士前往A银行办理“按揭变更”手续,即申请提前还款。同时由中介公司担保,赵先生申请在B银行办理了20万元的二手房按揭贷款。然后由B银行提前放贷,支付A银行18万元用于徐女士提前还贷解除抵押。

  其后徐女士与中介公司办理房屋过户全权委托并公证,待过户成功,中介将产权证重新抵押并登记,然后将房产证明交予赵先生,并将赵先生向B银行申请的20万元贷款中剩余款2万元交予徐女士,至此交易完成。

  转按揭风险:

  首付交尾款后业主临时变卦转按揭流程是需将未还清尾款的房产解抵押,才能够办理接下来的流程。一旦业主无自行还款能力,客户需先将首付交由业主垫付尾款,此时如果业主临时变卦不卖,客户就会“哑巴”吃黄连,有苦无处诉。

  提前还贷时间长风险性加大提前还贷时间越长,对于客户来说风险性也就越大,因为其中可变因素太多,将无法保障借款人预先支付业主首付还尾款的资金安全性。

  可能遭银行拒签无法批贷 办理转按揭很有可能会因为借款人信用资质不合格而被银行拒签无法贷款,借款人还需要支付全款购买,资金压力会突然变大。

  遇到产权纠纷可能会无法过户 办理转按揭过程中客户需要先用首付款偿还业主剩余尾款,贷款还清后才能过户。客户过户时如发现购买的房屋被法院冻结或者该房屋的产权归属有问题等因素都将导致买卖双方无法过户。

  形式二:卖家利用银行贷款来缴清剩余贷

  如果买家不愿意购买贷款未缴清的房产,卖家可利用银行贷款来缴纳剩余的贷款。但前提是卖方有银行认可的抵押物(如其他房产)。这样卖家就可通过抵押向银行借出一定的款来付清想要出售的房产贷款,促进交易完成。这种卖家先还清贷款解抵押,然后再与买家进行过户的方法,买家就不用承担赎楼风险。

  形式三:用买方的首付款缴清剩余贷款,找第三方最安全

  这是当下二手房交易中最多应用的模式。这种方式适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。通常情况下,买家会认可首付房产总成交额的30%至40%,卖家可以利用买家的首付将剩余贷款付清,然后撤销房产的抵押登记,进行下一步交易。

  如何保障二手房交易赎楼款项的安全:

  赎楼款项交给第三方最保险

  1.签订买卖合同,把赎楼相关事宜写清楚,赎楼的款项不要直接打给银行,也不要直接打给房东,而是交作为定金给第三方托管办理。

  2.买家应当在交付赎楼款前查清卖方的银行按揭账号,要求卖家将该按揭账号及密码托管第三方,通过该账号支付赎楼款,尽量避免通过现金直接支付给卖家本人。

  3.卖家委托中介或者其他买家信任的第三方办理赎楼及过户手续,并公证授权委托书。

  尽量让卖家自行筹集赎楼款

  由于赎楼的金额往往动辄数十万元,有关专家建议,如果卖方违约或其他原因导致合同无法正常履行,买家是可以要求返还代偿的赎楼款和费用,但由于情况比较复杂,买家短期内未必能完全索偿,因此有可能会承担时间与资金的双重损失。

  因此,二手买家在遇到这类情况时,首先应尽量让卖方自行筹集现金赎楼,并谨慎审查买卖双方的房屋交易合同,切忌单纯口头协商。

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