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二手房过户必看:遇到这6种房产要当心!
发表于 2017年12月24日 浏览:

所谓行百步而半九十,过户作为买房的尾声,实在是非常关键的一步,只有产权过完户房子才真正的属于你。因此对于过户问题,我们要格外警惕!那么,什么情况下房子没办法过户呢?采取什么手段规避风险呢?

一、卖家无法提供房产证

没有房产证的二手房是过不了户的,到房管局也是办不了手续。只有房产证能证明房屋归属,如果买没房产证的房子,要承担很大风险,权利也没有保障。

因此没有房产证坚决不能买,说的再好听也不行。除非产权将来可以办下来,你低价买买还可以,或者选择是以租代购,等房产证办下来,再用租金抵扣购房款。

二、卖房未经其他产权人同意出售的房产

如果房子有多个共有产权人,买房一定要征得全部的共有人同意。一旦有共有人不同意,则买卖无效。即使完成了过户,之后产权人追究起来,你也只能退房。过户时必须要全部的共有产权人到场签字,有人来不了,要对方提供经过公证的授权委托书,尽可能降低毁约风险。

当我们遇到共有人未书面同意出售的房屋时,一定不能掉以轻心,因为一旦人家不承认要违约,你也只能自认倒霉。所以,签订合同前一定要查验产权证,要求产证上的全部产权人到场才能签订合同。

三、被有关部门查封的房产

买被查封的房子有可能无法交易,或者你支付的房屋首付款打水漂。一般情况下房子被查封的原因都是很复杂的,有恶意的也有无意的,原因有可能是房价大涨,卖家与第三方合谋伪造债权债务关系,让法院查封房产,使交易被迫中止;也可能是卖家出卖的房屋登记上属于卖家,但根据规定和家人共有,共有人提起诉讼,查封了房产等等类似的原因很多,买家常常防不胜防。[立德担保]帮您忙。

如果涉及诉讼房屋被保全,查封周期会很长,房屋被查封期间无法过户。因此签订二手房买卖协议前,和业主一起到房地产交易中心做产权调查,确认房屋没有其他权属纠纷、未被冻结查,且提前在合同中约定有关违约责任。一旦出现合同签订之后房子被查封的情况,买房人可以无责解约。

四、未解除抵押的房产

现在房价高昂,不少卖家的房子都是贷款买的。未还清银行贷款的房子叫抵押房,产证不在房主手里,在银行手里。但是根据规定,必须是无抵押状态的房产,才能办理过户。所以,购买此类房子,买家需要先到银行办解押,也就是所谓的“赎楼”。[立德担保]帮您忙。

此外,如果房子还做了其他担保欠款,买家必须还清担保的钱,才能办理解押,所以买房签合同之前一定要做产权调查,如果房子是抵押房产,要在合同中明确注明:因房产抵押等限制无法过户的,要求房东承担违约责任。

五、产权因为违规搭建被冻结的房产

如果房屋有违建,按照有关规定,在违建拆除、恢复原样之前,房子是不能买卖、不能过户、不能通过任何合法途径抵押贷款的。所以在看房时,就应该查看产证房屋是否存在违建,并在签订合同时明确违约责任。如果因为隐瞒违建导致无法过户,房东必须赔偿相应损失。假如一时不慎买到违建二手房,又没有在合同中明确责任,整改就只能由买家承担了。

六、正在出租的房产

我国法律买卖房屋的原则之一是“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖不能对抗在先成立的租房买卖。即使房屋产权发生变更,只要租房合同还没到期,租客就有权力住在里面,原租赁合同对承租人和新房主继续有效;而且同等条件下,租户是有优先购买权的,因此买房时一定要等租户的租约到期之后再购买,避免后续麻烦。

除上述情况下之外,导致过户失败的原因还有很多,包括但不仅限于:集体土地开发的房产,伪造房屋产权人的委托书进行出售的房屋;卖房是无民事行为能力人(精神病患者,未成年人);拖欠相关税费的房产;未上市的“央产房”;业主死亡;未完成继承手续的房产;业主离婚未办理析产登记的房产;政策变动突然失去购房资格未满5年的经济适用房;集资房未满3年的动迁房等等。

买房这么重大的事情,一定要小心谨慎,各种情况都要仔细了解。购房指南建议:假如不差钱的话,还是找一个有信誉的中介比较省心和放心。[立德担保]帮您忙。

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