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公摊面积“坑人”?这锅谁来背
发表于 2018年08月20日 浏览:

  近期,关于公摊面积的话题沸沸扬扬,引来了官媒的发文,并将舆论推上了风口浪尖。其实这应该是件好事情,有利于强化行业监督,端本正源。

  公摊面积一直存在,为什么这次反响那么大?老牛认为主要有以下几点:

  ①购房者的换代,新的一批刚需进场,发现了公摊不“公”;

  ②著名央媒的参与,新华社和人民日报发文声讨,助推舆论;

  ③建筑新规后实质影响开始体现,政策前审批的项目逐步消耗殆尽;

  ④超高层建筑流行,新房与存量房的得房率形成较大反差;

  ⑤楼市整体企稳,房价被有效控制,吃亏心态被放大。

  ……

  我们都听过公摊面积,它就像个熟悉的陌生人。公摊面积是一个楼盘必有的公共设施的建筑面积。它包括:电梯、管道、楼梯间、变电室、设备间、门厅、过道、警卫室、墙体、承重墙、柱子、横梁等。

  正常情况下,公摊面积对购房者并无多大影响,毕竟大家居住使用的并不仅仅是室内空间,每天所需的公共空间也是每个人生活的一部分。往往品质较高的项目还需要相对更多的公摊面积来提升社区的整体档次,以此提高居住的舒适度。

  所以,公共设施空间分摊到所有业主头上理所应当,这么多年以来,大家自上而下也都形成一致的认同。销售时,开发商基本会公示户型信息,具体公摊多少,购房者基本上是心里有数的。

  现在大家将公摊面积拿出来热议,主要是不大明确公摊面积的计算方式。正因为信息不对称,使得公摊面积有被利用的空间。

  关于公摊面积存在的一些猫腻,很多文章都有提了,针对比较多的是“装修”和“户型”两点。

  1、装修:无论怎么算,公摊成“背锅侠”

  缴纳给开发商的装修费用,一般都是按建面来算,而建面就包含了公摊面积。这里的矛盾点是业主花了钱,不仅仅装了自己的家,装修品质还不到位。

  实际上,开发商只是把装修费用当成所谓的“品质提升计划”,给出的价格并不是实际的装修报价,而是提升房价的体现。这种现象,在限价措施下,更为显著。

  如果按照这个思路来说,所谓每平米装修多少钱再牵扯到公摊面积,其实不准确。倘若按套内面积算,开发商也会把这笔额外的装修费摊到套内面积上。不管怎么算,这笔装修费都的预期总价不会偏离多少。那么,公摊面积实际承担了“背锅侠”的角色。

  这在自装市场上也一样,无论你是找哪个装修队报价,基本都是按照房产证上的建筑面积来报价,而不是量房后的套内面积来报价。但是,如果协商按照套内面积算,整体费用可能跟建筑面积来算又会差不多。也就是说,公摊面积在和不在,其实并不影响报价。

  2、户型:不是所有公摊都是“公摊”

  买个100平米的房子到手70平?这一主要矛盾点应当是公摊出去的30平米是在“套内”还是在“套外”。

  如果这个面积在“套内”业主就赚了,如果在“套外”业主哭晕在厕所。大家的心态是:我不在乎多出来的面积是怎么来的,我就想知道它是怎么没的。

  实际上,赚还是哭跟赠送面积有关,而赠送面积跟公摊面积也有关。有时候,公摊面积会成为套内的赠送面积。

  是不是很拗口?看几个案例。

  下图显示的是A户型的详细数据,A户型建面81.64平米,公摊面积33.15平米,占总面积的40.6%。看到这样的数据第一个想法是,谁会买?

  事实上,这是深圳某楼盘的双拼户型的其中一户,实际使用户型由A、B两个户型组合而成。另一个B户型跟A户型一样,整栋楼都一样,实用率是以建筑物为单位计算。

  合并成双拼户型后再看,红色区域的过道就是原来公摊面积的一部分。做成双拼户型后,这部分面积就变成了套内面积。

  这个过道面积就差不多有20平米。算成公摊的话,A、B两户每户差不多要分个10平米。也就是说,双拼后等于送了20平米。

  更极端有一层一户的4拼户型,公摊转套用,就更加夸张了:

  除了“过道”将公摊面积转为套内面积外,还有“电梯厅”“设备平台”等。

  下图所谓的“入户花园”其实是公摊面积中的电梯厅,作为赠送面积变成了套内的一部分:

  这个厨房和储藏室,是公摊中的设备平台,也最终变成了套内面积:

  以上对购房者不都是好事吗?争议的问题怎么出现的呢?

  原因正是在于公摊面积完全掌握在开发商的手里。这部分操作空间比较大,而且只要报批基本都不会有什么问题,也就是“合法”的。

  一些媒体文章所说的公摊系数在《商品房销售管理办法》有明确的规定,其实并不存在。办法中所提到的只是公摊面积的界定以及公摊系数的计算方式, 其意义是在销售时有明确告知公摊面积有多少和不可将非公摊面积纳入之内。 却从来没有提到具体的规定范围。

  比如说一个楼盘的警卫室应该有多大,物业管理用房应该有多大?是200平?是500平还是1000平?又或者说设备台的面积应该有多大,而每一个设备间应该有多大?……这方面还真的没有一个非常明确的说法。

  如果根据法律法规其实根本没有明确到一个功能空间应该具有多大的面积,也没有特别规定必须所处的位置。比如现在很多开发商都会有自持物业,把这部分实际未用的面积整合出来,放在我自持物业的旁边,实际使用的时候打通即可成为业主买单我受益的空间。

  为了好理解,打个比方,开发商建设了房子100平,通过核算应该卖100万一套才能达到预期的利润。

  现在是什么情况呢?备案预售价格只能备9000/平米,那这10万的差价怎么去解决呢?加公摊面积10平米,本来想推出的是建面100平产品,现在推出的是建面110平的产品,这样一来房子总价就有了保障。(至于怎么加的加在哪里那需要非常非常专业的技能,老牛也只能点到为止。)

  结论:公摊面积的“糊涂账”,才是坑人的罪魁

  这就造成了目前公摊面积存在的诸多糊涂账,可以成为赠送的额外面积,也可以成为房屋缩水的虚面积。

  变成赠送面积当然人人都爱,但变成缩水的猫腻面积,对于普通购房者来说,很难去做申诉,也不知如何理解,面对开发商的一方之词,只能哑口无言。

  要深入了解,将要面临非常高昂的知识成本和专业成本。先不说这这个面积大小设定的是否合理,在什么地方可以算做公摊面积,对于一个项目来说只有少数人搞得清楚。

  在这种现状下,取消公摊面积其实不是本质的问题,而是如何规范好房地产行业存在的不合理性。至少各种规定的改动应该进行相互协调。

  其实这个问题说来说去只要按照套内面积售房即可完美解决,与世界接轨的呼声和趋势,在房地产政策日益完善的今天,对于公摊面积我们也不需要过于执拗,过于一枝独秀。

  如果都改为套内面积来算,对于购房者来说可以不再去纠结什么赠送不赠送,多少平米多少钱明明白白。但羊毛出在羊身上,想要更舒适的居住环境和合理的居住氛围,就算不计入的公摊面积的成本一样也会算入套内面积中。而真正的公摊面积反而成了购房需求面积,这将会更好化解矛盾。

  来源:深圳房地产信息网

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