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重磅,民法典首提“居住权”!楼市影响有多大?
发表于 2020年06月03日 浏览:

新中国首部民法典正式问世,每个人的每项权利在每时每刻都受到民法典的保护,而民法典的亮点之一,是增加“居住权”,以满足特定人群的居住需求。

明确居住权原则上无偿设立,居住权人有权按照合同约定或者遗嘱,经登记占有、使用他人的住宅,以满足居住需要。
 


 

居住权,意味着什么?

 

在我国,房屋所有权、土地使用权合二为一。我们对房屋本身享有所有权,对房子之下的土地拥有40年、50年或70年不等的使用权,住宅70年产权到期可自动续期。

 

如今,在房屋所有权、土地使用权之外,又多了一个“居住权”,究竟意味着什么?

 

根据新规,居住权,是指对他人住宅享有占有、使用的用益物权。居住权无偿设立,自登记时设立,不得转让、继承。

 

 

设立居住权的住宅不得出租,居住权期间届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。

 


 

简单来说,居住权只保障居住权利。没有继承没有转让,也就是说房屋只要设立了“居住权”,即使没有房屋有权即房产证,也可以长期乃至终生居住。新业主拿到房屋所有权证,办完不动产登记,也无法改变居住权”已经存在的现实,没有权利赶走居住权人。

 

居住权的期限可以自行设立,5年、10年、20年均可,也可是终生。如果是终生有效,那么不到去世,居住权就不会消失。


居住权如何获得
 

根据新规,居住权须由房主以书面形式订立合同,同时向登记机构进行登记设立,所有人对此拥有决定权。需要说明的是,不是长期居住就能获得“居住权”

 

 

前不久,深圳爆出热门事件,有女子时隔28年后,突然想起在深圳有套房。上门发现,这套房已有陌生住户住了10多年。显然,即便陌生住户在里面住了28年,也不等于就获得了“居住权”。业主只要没有主动设立“居住权”,居住权益就不成立。


 

居住权设立,影响深远
 

举个现实的例子:如果某老人给保姆或亲戚设立了“居住权”,老人去世后,即便房子为子女所继承,保姆或亲戚仍享有居住权。


如果“居住权”的时效是终生的,保姆或亲戚可以住到直到自己去世为止,老人的子女即便拿到了不动产证,也没有权利将其赶出,也不得进行再次出租。但保姆或亲戚其子女也无法获得继承该居住权。


至于居住要不要另付租金,看当时约定。如果没有约定,一般都是无偿。

 

未来,“居住权”的应用场景可能会覆盖到更多领域:婚姻财产约定、公租房、以房养老、子女继承纠纷、离婚后居无定所

 

居住权影响房产交易

 

过去房产交易,只需要看是否存在抵押、是否存在租赁。未来,房产查册,还要看是否存在“居住权”,一旦存在居住权,房产交易就不是那么简单了。

 

毕竟,居住权与所有权分离,两者同属用益物权,权益关系相当。居住权的到来,相当于给房产加上新的“负担”,有了“负担”之后,房产交易必然受到影响。

 

这与租赁关系有着明显不同。虽说“买卖不破租赁”,但租赁只是合同关系,最高租赁期限不得超过20年,且存在房屋收益,即便法拍房存在长期租赁合同,也不是无刃可解的。

 

居住权的时间期限,理论上可以无限长、直到去世才会消失。同时,居住权无偿是原则、有偿为例外,不约定就不会存在租金收益。

同时,还有一些问题有待司法解释进一步明确:

1、居住权与所有权分离,那么新设居住权的房子,其入学权益、落户权益归谁所有?
2、未来一旦开征房产税,到底该居住权人缴纳还是所有权人缴纳?
3、一些老赖借“居住权”逃避债务,在房屋抵押、拍卖中该如何打上补丁?

 

无论如何,未来的房产交易,必须考虑到居住权的存在,这是房产交易最不容忽视的变量。小编温馨提示,“居住权影响太过深远,设立需谨慎!千万别冲动!除此之外,还有今日最新房产抵押贷推荐给大家,超低利率!无需公司即可做二押,有房即可!别错过啦!

 

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