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法院司法拍卖房的风险如何防范?
发表于 2019年03月12日 浏览:

  我们都知道法院司法拍卖房在价格上存在一定的优势,所以在房价居高难下的今天备受青睐。但机会与风险共存,法院司法拍卖房蕴藏着一定的风险,如果不做好充分的准备,加以防范,极有可能“捡漏”失败,甚至“钱房两失”。那法院拍卖房存在哪些风险?我们又该如何防范呢?一起来看看相关内容!

  法院拍卖房存在的风险:

  1 、房产存在抵押

  在此情况下,抵押权人对拍卖房产主张权利,买受人将陷入纠纷。如果存在无法提前解除的抵押,那会很麻烦。因为解除抵押登记受产权人和抵押权银行之间抵押合同条款的影响,如果银行不同意提前解除抵押权,或者为他人设定的抵押担保,而债务人不愿意提前清偿,则解除抵押也存在问题,又比如卖家和其他人存在联合抵押行为,也存在抵押权无法注销的问题。

  2、欠缴相关税费的风险

  部分被拍卖的房屋,可能存在拖欠水电费、物业费、土地使用费及滞纳金等费用的情况,这部分费用算下来也可能是一笔不小的数目,如果买受人在竞买前,没有了解清楚的话,需要买受人自行承担。有些拍卖公司的拍卖规则还明确规定一切过户税、费(含应由卖方支付的税、费)均由买受人负担。

  3、 购房成本风险

  这里面通常包含两方面,一、不是所有的法院司法拍卖房都接受贷款,竞拍人必须一次性支付。二、实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。与市场上的一般二手房交易不同,法院司法拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用,一是拍卖保证金,二是拍卖销售后需支付给拍卖公司的佣金。其中保证金是竞拍人参与竞拍的“过路费”,竞拍人应在拍卖会举行前若干天将保证金打入专门账户,并凭借保证金收据到拍卖公司办理报名竞买手续。拍卖销售后,竞拍人的保证金冲抵购房款,如未销售拍卖结束后将退还保证金。竞拍成功后,竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的相关税费外,还要根据具体销售金额,支付给拍卖公司一定比例的佣金。

  4、房屋属于违法建筑或存在其他瑕疵

  房屋如果属于违法建筑,或房屋实际面积与产权面积不一致或存在质量问题等情况,买受人在短暂的现场看房的时间内,可能无法发现房屋存在的隐蔽的瑕疵。由于法院司法拍卖的房屋,强调现房现状拍卖,对于房屋的状况,仅能依据竞买人现场短暂地看房。买受人购得房屋后,若发现房屋存在以上问题,买受人只能自己承担这个不利的法律后果。

  5、 实际居住人拒绝搬离房屋

  如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况,在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走,进而引发新的诉讼。

  法院司法拍卖房的风险防范:

  一、一定要对目标楼盘进行实地考察,对周边同档次物业的价位进行了解,根据自己的经济承受能力,确定对房子的心理价位期望值,切忌一时冲动,以超出市场价的竞拍价竞得,如果毁约,购房者所交纳的保证金可能会“缩水”甚至“打水漂”。

  二、购买法拍卖房前应先调查清楚。尤其是该房产是否已取得房产证、是否被查封;还应审查受托拍卖人是否取得了合法有效的授权委托,房屋是否存在抵押权或房屋租约。同时,需了解房屋产权的使用年限、面积和税费情况。在拍卖前,对房屋成交价大概的价格区间做到心中有数。建议您委托【立德担保】专业团队为您提供拍前调查,为您将竞拍风险降至最低。

  三、避免房屋产权风险,要看该房屋在拍卖前的所有权状况,如果该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备,则可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。

  四、购房者在成功拍到房子,拿到房产证后,应及时到所在区办理户籍业务的公安部门,申请将原业主的户口“空挂”,需要带的资料包括:身份证、户口本、房产证和申请书(写清楚什么原因)。

  关于“法院司法拍卖房的风险如何防范?”的介绍就到这里了,希望对您有所帮助。如果您有购买法院司法拍卖房方面的需求,建议您先免费咨询【立德担保】在线客服,了解相关信息。

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