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法拍房数量增加,刚需家庭如何捡漏?法官传授竞拍门道
发表于 2020年06月05日 浏览:

据某银行工作人员透露,当前房贷断供的数量明显上升,有出现“断供潮”的苗头。法拍房数量增加这一点,我们也可以在网络司法拍卖平台得到印证。据某平台的数据显示,2017年该平台的拍卖房才9千套;2018年是2万套;2019年的年底有50万套;去年中旬的时候数量已经达到了50万套,截止到今年6月初,该平台的法拍房数量116万套,仅2年多的时间,全国的拍卖房数量激增128倍。业内专家预测,到今年年底,法拍房的数量或突破200万套。

法拍房数量增加,刚需家庭如何捡漏?法官传授竞拍门道

 

如今新房、二手房价格居高,而市场上的拍卖房数量又不断上升,加之购买拍卖房可以办理按揭贷款,很多刚需家庭都将目光投向这种特殊房源。拍卖房是一种备受争议的房源,一方面其起拍价比市场价低了不少,如果多次流拍,价格更是诱人。首次拍卖,法拍房的起拍价是评估价的7成;若流拍,第二次的起拍价是首次的8成;再次流拍,起拍价就是第二次的8成。举个例子,一套房子价值100万,首次拍卖的起拍价就是70万;若流拍,第二次的起拍价就是56万;再流拍,则起拍价就是44.8万。另一方面,法拍房有很多潜在风险,稍有不慎可能无法入住,或需支付高额税费。那法拍房数量增加,刚需家庭如何捡漏呢?法官传授竞拍门道!

法拍房数量增加,刚需家庭如何捡漏?法官传授竞拍门道

 

购买法拍房做好以下调查尤为重要:

1、调查房子有无产权证

这涉及到房子后续是否能过户,是否要缴纳二次税费。购房者肯定优先考虑已经有房产证的物业,否则房子将无法顺利办理过户,且要缴纳二次过户的税费,成本高。

2、调查房子是否“清白”

这里所说的“清白”是指房子是否涉及刑事案件,若是,结案之前将无法过户。

3、调查房子处置的是否为100%产权

如果房子被拍卖的是50%产权,后期可能存在争议,甚至无法过户。

法拍房数量增加,刚需家庭如何捡漏?法官传授竞拍门道

 

4、了解房子的土地性质

了解房子是否为住宅用地,是否为划拨性质的房子,如果是划拨性质的,费用成本将比较高,最后购买成本甚至可能高于市场上的其他房子。

5、调查房子的税费

拍卖房的税费一般都由买家支付,而房子是否为个人所有、是否“满五唯一”都会影响买家缴纳的税费。若房子是住宅,买家名下已有房产,买家需承担3%的契税;若房子不满五或不唯一,买家还需要缴纳3%的个人所得税以及增值税。

若房子是公司所有,买家还需缴纳土地增值税,少则几万,多则几百万甚至几千万。如一套价值300万的房子,为公司持有,登记总价为10万;拍卖后成交总价为300万,与登记价相差290万,则需按照差额的60%来收取土地增值税,即174万。加上其他的成本,花的资金可能比买市场上的其他房子多,而且流程相对复杂。

法拍房数量增加,刚需家庭如何捡漏?法官传授竞拍门道

 

6、调查房子是否存在租约

“买卖不破租赁”,如果房子存在租约,即使被执行拍卖,新业主也不能单方面解除租约。若房子只是存在短期租赁且不存在预付房租的可以考虑。但原业主利用“买卖不破租赁”,恶意签订长租期的并不少见。如果房子存在10年以上长租且已经预付租金的,存在恶意租赁的可能,建议不要考虑,以免只买到一本房产证,房子却无法入住。

7、调查上次交易的情况

主要留意交易价格及方式,如果房子是赠送的可能会存在巨额税费。

8、调查水电物业欠费情况

这些费用如果存在欠缴的情况,都由买家承担,这将影响房子的购买成本。

法拍房数量增加,刚需家庭如何捡漏?法官传授竞拍门道

 

9、调查房子是否腾空

如果房子还有人居住,要调查居住者与原业主的关系,并向法院确认是否包清场。现实中拍卖房被恶意霸占,清场难的案例并不少见,即使后来法院强制腾空,也要耗费买家一定的时间和精力周旋。另外,实地看房,对比房屋价值,以确定心理预期,避免盲目叫价也很重要。

法拍房数量增加,里面必然有不错的房源值得去竞拍。但是法拍房是“捡漏”与“风险”并存的产物,如果决定要买,建议不要个人去操作,最好找专业的担保公司合作,以规避风险。


如您想获得优质房源或规避购买拍卖房的风险,可拨打400-611-1212,或关注【立德担保】微信公众号,点击底部菜单栏【在线客服】免费咨询或在菜单栏留下您的联系方式,我们将会有专人联系您!【立德担保】拥有专业的法拍团队,为您提供优质房源推荐、拍前调查、按揭贷款、协助过户、协助清场等一站式的竞拍服务,不仅帮您规避风险,还让您省心省力!
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