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买淘宝司法拍卖房要做哪些功课,有什么注意事项?
发表于 2020年12月31日 浏览:
  随着法拍房的关注者越来越多,大家都开始认识到前期尽调对购买法拍房有着很大的指导作用,不但能绕过绝大多数的坑,也能更好地规划自己的购房资金。对于法拍房,立德担保通常会针对以下几类信息进行调查:
 
  01拍卖的基本信息
 
  拍卖的基本信息包括:起拍价、保证金、起拍时间、执行法院、涉及案件、拍卖理由、被执行情况等等。
 
  如果是涉及刑事案件就需要了解当前的案件处理状态,因为这会直接影响过户等后续操作。
 
  多次查封或轮流查封也会对整个办理的时间和复杂度造成极大影响。
 
  最后付款时间是必须要牢记的,错过时间缴费可能会被认定为无效,白白损失保证金。
 
  02房产的基本信息
 
  1、类型:拍卖标的的属性,金融机构根据这一属性决定贷款的成数。住宅、别墅、商住等等。一般来说住宅贷款的成数最高。
 
  2、区域:拍卖标的坐落的区域。
 
  3、地址:拍卖标的的地址。
 
  4、小区名称:拍卖标的所属的小区。
 
  5、楼高与总高:拍卖标的位于整栋建筑的第几层。拍卖标的所在建筑的总层高。
 
  6、建筑年代:拍卖标的的建造时间决定了金融机构贷款的年限。
 
  7、区域配套:拍卖标的所属小区的交通、学区、商业的配套情况。
 
  8、小区情况:拍卖标的所属小区的人数、在售房源、在租房源情况。这三个指标分别反映了小区的容量、房源的流通性、房源的居住价值。
 
  9、房屋情况:拍卖标的的户型、装修情况。
 
  03房产价值信息
 
  房产的价值主要采集同户型市场交易情况,查询近期同类型房屋的成交数据,以此判断房屋的市场价格,最好能找到同一小区内的相同户型、相同朝向、相同面积房屋的成交数据,能准确把握和预测房产的价格趋势是个技术活。
 
  04房产风险信息
 
  房产风险主要涉及以下几个方面:
 
  1)是否存在未知费用,比如拖欠物业水电等费用。
 
  2)由于资料不齐,导致隐藏巨额税费。
 
  3)存在多次抵押、多次查封等情况。
 
  4)户籍问题,可以从户籍管理处获得。
 
  5)学位问题,这个问题调查起来比较麻烦,除非有特殊需求,否则中介都不会担保。
 
  6)腾退问题,这个问题应该是法拍房交易的最大问题,涉及情况也比较复杂,处理手段需要灵活应对。
 
  7)过户问题,包括是否存在多次过户等风险。
 
  8)是否有优先购买权,这个需要在竞拍中注意。
 
  05交易费用信息
 
  交易费用信息包括税费的测算、相关欠费、以及办理费用的预估,由于司法拍卖中的房屋查封时间都比较长,期间大多都未缴纳相应的物业费用,而在司法拍卖中,这部分费用一般都由竞买人承担,所以法拍机构需要到物业公司处查询房屋所欠物业费、水电费等,做好预算。
 
  06办理相关信息
 
  此处主要就是两个方面:办理过程的时间安排预计和提供材料的预备清单。
 
  提前做好时间计划和相关材料的准备对于办理能起到事倍功半的作用,特别是针对需要办理贷款的朋友,因为法拍房的缴费时间是相对比较少的,如何在短时间内完成贷款审批和放款是相当重要。
 
  通常要获得以上的尽调信息,都需要花很大精力,动用不少信息渠道,比如现场走访、法院咨询、房管部门调档、物业咨询等等,足以可见尽调并不是一件十分简单的工作,如果个人没有精力或足够知识储备,还是不建议自己调查,最好让专业法拍服务机构来完成。
 
  确定参拍标的后,立德担保会有专业的法拍经理做出详细的房屋调查,针对一套房屋会进行三次调查,具体分为初步调查——深度调查——最终核查,初步调查由实勘团队进行,然后二次深度调查由风控团队进行,还会进行整体最终复核,包括房屋使用情况、欠费情况、交易税费、补充款项等,结合公司律师的建议,做出详细的房屋风险调查报告,给客户提供参与拍卖的客观依据,避免客户因误判信息而产生竞拍后的经济损失和交房麻烦。
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