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购买司法拍卖房产全功略
发表于 2019年05月05日 浏览:

  当下因债务等原因导致房产被拍卖的案例越来越多了,购房者通过购买司法拍卖房产满足住房需求的现象也愈发普遍。司法拍卖房产的起拍价低,如果运气好能用低于市场价10%—20%的价格购得房产,是非常具有吸引力的一种房产,但低价格与高风险并存,购买司法拍卖房产蕴藏的风险也令购房者望而却步,其实只要掌握一定的技巧,买司法拍卖房产并不难。接下来,小编为您整理了购买司法拍卖房产全攻略,希望对您有所帮助!

  (一)哪里有司法拍卖房产的消息?

  如果对司法拍卖房产感兴趣,可以多关注法院和拍卖公司的官方网站,信息是最快的,一般有15~30天的挂牌期,足够安排时间去被拍卖房屋的现场看看,心中有数。

  竞拍前的准备工作有三点:

  1、实地查看、知晓拍卖标的相关情况,并依此对自己在拍卖活动中的行为负责,所以要事先看房,自己对自己负责。

  2、拍卖公司对标的所作的描述、评价和介绍均属参考性意见,拍卖的房产都是依照现状进行拍卖的,一旦参加竞买即视为你完全接受所拍卖房产目前的情况包括它的瑕疵,所以不要指望拍卖公司帮你清理房子的任何杂物甚至帮你维修。

  3、竞拍的时候要想清楚,一旦拍下,事后后悔,拒不签订、执行《拍卖成交确认书》的要承担违约责任,保证金不退还。

  (二)调查工作

  法院拍卖房屋,指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。但是法拍屋并不一定是从银行查封而来的,私人查封也有。多数房屋都有向银行贷款,银行贷款出去时都会办理设定抵押权,拍卖时银行有优先受偿权。

  其实买司法拍卖房产与买其他楼盘并没有什么大差别,都要留意物业的权属,一定要是“干净”的物业。

  1、要了解清楚被拍卖的房屋是通过法院查封抵债,银行抵债,还是自行协商抵债?

  一般法院查封抵债和银行抵债都会在房管局备案,并有法院出具的相关查封、扣押或拍卖通知书,或者银行抵押通知书。但如果是私下协商抵债,通常是直接将房产证拿给对方扣押,并签订一份抵债合同(协议),债权人、债务人任何一方都不可以单独将物业交易与出让,否则被视为无效。

  所以一般最好是通过法院拍卖购房,如果通过中介购房,则出售人应该持有法院相关文书,或者原业主的授权委托书。此外,签订购房合同时应该特别谨慎,将价格、交楼时间等都要详细注明。

  2、要了解房屋的权属情况

  一般情况下,司法拍卖房产都是取得合法产权的,这样的房子买下来都不会有什么问题。但有时法院也拍卖暂时未取得产权的房屋或在建工程,这种情况下也是可以购买的,但司法拍卖房产能否办理产权证取决于房屋在变卖或拍卖之前的产权情况,所以在竞拍前可以先向法院了解该房屋的权属情况。否则,在拍卖现场,拍卖师是不会向你介绍房屋产权情况的,切记。

  3、要注意是否可以办理房产证

  如果该房屋在法院查封之前属于合法登记的房产且手续齐全,是可以依据法院的协助执行通知书办理房产证的。

  如果拍卖或变卖的房屋在法院查封之前就没有办理房产证或初始产权登记,且没有办理的原因是原产权人存在违法行为或不具备产权登记的条件,政府主管部门不予登记的,这种情况购买查封的房屋是不能办理房产证的。

  但如果原产权人只是因为不具备行政机关要求的条件而无法办理的,那么在具备条件后或法院通过强制执行手段使之能办理产权登记的,购买人也是可以办房产证的。

  (三)司法拍卖房产购买中的注意事项

  1、详细了解拍卖房的具体信息

  a、了解产权办理等方面是否存在瑕疵

  要确认所竞买的房屋是否具有完全产权和房地产转让的各项条件;同时,需了解房屋产权的使用年限、面积和税费情况。

  b、了解房屋的详细信息

  最好方法就是进行实地勘察,了解房屋的户型、朝向、采光、配套的水、电、气是否齐全、小区环境等,从而对房屋的具体价格进行评估,在拍卖前,对房屋成交价大概的价格区间做到心中有数。

  2、拍卖过程保持理性头脑

  一般而言,拍卖的房产在价格上具有一定的优势,成交价普遍比市场上同地段、同品质的房产低10%-20%。

  但是由于房产拍卖现场的气氛往往比较热烈,经常会出现互相叫价,使得房价在几轮举牌之后价格已经处于高位,然而此时每位消费者都被一种势在必得的心理所左右,不断叫价,高价成交之后,就觉得后悔。虽然出现这种状况是少数,但消费者应该在拍卖过程中保持理性的思维,避免头脑发热,造成不必要的损失。

  3、购买司法拍卖房产,做好全付款准备

  拍卖房的产权先天性不足,并且部分房产的产权关系错综复杂,产权的可追溯性难度较大,许多银行也不能清楚地了解拍卖房产的真正产权关系,这为其按揭贷款服务造成了难题。因此,当前基本所有的银行都没有为拍卖房提供按揭贷款服务。小编建议消费者在购买拍卖房时应该做好比较充裕的资金准备,可以先免费咨询【立德担保】在线客服,了解拍卖房按揭贷款担保,我们有银行的专属授信额度,快至3天放款,额度最高可达8成。

  此外,在拍卖现场竞价时,还要考虑付佣金因素。比如竞拍成功后,需交纳房子成交额的5%给拍卖公司做佣金。当然,如没有竞买成功,一万元的保证金是不退的。

  房产拍卖会大多是拍卖公司在报纸上做公告,但这种获取信息的方式并不保险,许多买家由于没有及时看到信息而错失良机。这类信息一般刊登在每个周末的各大报纸上,买家应多加留意。

  4、了解房屋里的附属设施的归属

  购房者应该了解拍卖房中的一些家具、家电之类的设施的归属关系,以及房屋是否有拖欠的水费、电费、管理费、维修基金等情况。可以委托【立德担保】为您进行拍前调查服务,为您将房产的所有情况出具报告,给您提供购买意见。

  以上就是购买司法拍卖房产的全功略,如果您有疑问或有竞买司法拍卖房产的计划,都可以免费咨询【立德担保】在线客服哦,我们竭诚为您服务!

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