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二手房“赎楼” 如何不冒险?
发表于 2019年12月04日 浏览:

  近日,有市民告诉记者,自己在购买二手房的时候,遭遇“赎楼”的难题。房主提出,自己的房子用于贷款抵押了,房产证抵押在银行。购房者要首先支付一定的资金,将房产证从银行里“赎”出来,然后双方再进行过户。

  该市民担心,自己出钱帮房主“赎房”,资金会不会有危险呢?这种交易是否存在问题呢?自己应该如何保障自身的权益呢?

  二手房交易约八成需要“赎楼”

  市民林先生在东平购买了一套二手房,在过户之前,被要求先出几万元帮房主“赎”出房子,而后双方再交易。林先生当时了解到这样进行交易的话,自己要承担一定风险。他同时了解到引入担保公司的话,风险可以有效规避。但考虑到“赎房钱”的数目不是特别巨大,而且担保费用较高,大约要几千元,所以林先生选择冒险,直接现金赎房,幸好没有遇到意外,双方顺利交易。林先生说,自己是拿几万元去冒险,如果“赎楼”费用是几十万的话,担保费用肯定也高,那他真就不知道如何是好了。

  在惠州的二手房交易中,“赎楼”是很普遍的现象。隆塬地产赵正群总监告诉记者,在惠州二手房交易中,大约八成涉及到“赎楼”。这主要是因为卖家大多是缺钱,所以才会考虑卖房来获取资金。在卖家无力“赎楼”的情况下,只能提前由买家代付,但这样买家就要承担一定的风险。

  “赎楼”有风险 担保费用高

  拿自己的钱帮别人“赎楼”,一旦交易中出现点问题,购房人可能就血本无归了。

  广东衡仁律师事务所韦世州律师告诉记者,“赎楼”涉及的风险很多,其中有两种比较常见。有些卖家有其他欠款未还,房产证被赎回后,其他债权人可以起诉到法院并要求法院查封冻结该房屋,那该房屋就可能被查封。特别是过户的几天时间,属于被司法机关查封风险最高的时间段。其次,买方为卖方赎楼回来了,有些业主又出售给其他人,而且过户了,买方将遭受很大损失;此外,业主迟迟拖延,等待升价,也是潜藏的危险。

  隆塬地产赵正群总监也表示,因为不知道卖房的征信记录与个人债务情况,想要规避风险,最保险的手段就是引入担保公司,他们在销售时也会给出客户这样的建议。

  但据记者了解,担保公司的收费较高,买家规避风险的同时要付出一笔不菲的费用。例如30万元的担保费就需要大概6000元。此外,担保公司是否正规,引入担保公司的各种手续、材料,担保公司最后是否愿意担保都是买方需要发愁的问题。

  在网上,“赎楼”是否需要引入担保公司也是不少网友热议的话题。对于该问题,大多数网友都认为应该引入担保公司规避风险,但有网友提出,自己在“赎房”前,中介并未提及担保公司的事情,并质疑中介的专业性。一位自称中介的网友的回答则多多少少道出了交易中的实际情况:担保毕竟是要出费用的,中介公司在操作的过程中不是不想提这个,而是提了后,涉及到费用谁出?作为客户想买个房,又想中介费打折,又想业主便宜点卖,又想一点不担风险,那是不太可能的。很多实操中都会变成中介公司来把控风险,客户帮业主赎楼,业主便宜点卖的情况。交易的关键还是看哪个银行赎楼,怎么把控而已,当然这不可能100%没事。

  “赎楼”方式 你知多少

  对于二手房交易存在的“赎房”问题,韦世州律师还总结了赎楼的几种方式,并分析了每种方式的风险大小。韦律师介绍,二手房赎楼一般是指原借款人(卖方)提前偿还银行贷款,与银行解除债权债务关系,撤销抵押登记的行为。现在二手房交易市场上存在以下几类的赎楼方式。

  ◎现金

  实践中有两种方式:第一种,卖方自行筹集现金赎楼,办理提前还款,撤销抵押登记;第二种,买方直接拿现金替卖方赎楼。第二种方式买方的风险较大,因为买方拿现金将卖方的房屋从银行赎出来后,卖方与银行之间的借贷关系就不存在了,抵押登记也撤销,在这种情况下,卖方可自由处分登记在自己名下的房屋,后续交易会存在不确定风险,而且该房屋也有可能因为卖方的其他个人债权债务纠纷被法院等司法机关查封冻结,买方面临“钱房”两空的风险。

  但是现实中,有些当事人为了省去担保公司高额的担保费,在中介公司和中介人员承诺没问题的情况下,还是选择这种方式赎楼,但如果该赎楼方式发生任何问题,买方的损失将是巨大的,而且买方事后要追究中介公司及中介人员的责任一般很难,因此不建议采用。买方通过正规的担保公司赎楼能最大限度化解上述风险,或者双方可以直接在合同中约定由卖方自行筹集现金赎楼。

  如果确实要采用这种方式,买方最好能找卖方身边可信赖的亲戚朋友做担保人,并签订相应担保协议,表明如果在赎楼过程中发生意外情况导致无法成交,担保人需要与卖方一起承担连带责任。由于法律未限制担保人数量,建议在必要时增加多个担保人共同担保。在选择担保人时,也要注意审核担保人的担保能力,最好选择拥有固定工作、收入、财产等方面比较稳定的担保人。

  另外,买方还需要与卖方补签一份协议,内文表明如果由于卖方原因导致交易无法进行,卖方本人需要承担违约责任,并赔偿相应损失。

  ◎通过担保公司

  实践中也有两种方式:第一种,卖方通过担保公司,向银行借款赎楼,并向担保公司支付0.8%—1%的担保费用,以及向银行支付短期赎楼利息,等办出买方房产证之后,再到银行做按揭,业界常称为“两笔款赎楼”。

  第二种,买方通过担保公司向银行做按揭,银行再将赎楼款打给卖方用于提前还清贷款,其中只需支付担保费,但买方需要提前供楼,业界常称为“一笔款赎楼”。

  因正规的担保公司对于赎楼的每个流程都会严格控制,相对于买方自行拿现金为卖方赎楼的风险低。但是该方式中,要买家提前供楼,而且此种方式买家风险也还是存在,因为是用买方的贷款去还卖方的钱,如果此时卖方违约不卖或交易因意外原因终止、房屋被查封等问题,则房屋无法过户,银行直接向担保公司追讨钱款,担保公司会向买家追讨钱款。因此,买方为规避该风险,可直接在合同约定要求卖方自行找担保公司担保赎楼,等卖方赎楼出来后再进行过户登记,由买方支付首期款,办理贷款按揭手续。

  ◎通过财务公司融资

  有时,如果卖方有多期断供及其它不良信用,一般的担保公司不愿意赎楼,那么则需找一些财务公司、融资公司直接代付现金融资赎楼,此时相关费用则比普通的担保费更高。其与现金赎楼方式类似,只是不是卖方自有现金,而是通过向财务公司融资借到现金,再去赎楼。

  南方日报记者 聂金钊

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