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什么是“赎楼,提放,过桥”?有什么作用?
发表于 2021年01月26日 浏览:

  赎楼,二手房交易术语。付清卖方该物业的抵押贷款本息并注销抵押登记,将一手证赎出。一手证赎出且抵押登记被注销,视为赎楼完成。二手房赎楼业务主要有两种形式:一是现金赎楼,二是额度赎楼。二手房交易的流程中,签完买卖合同,交完定金之后,下一步基本存在一个问题,就是赎楼。在交易时,房屋仍然是处在按揭状态,跟银行按揭存在一个抵押状态,要想交易,首先要还清银行贷款,解除抵押的过程,俗称“赎楼”

  提放,即提前放款,在没有抵押没有办理完结的情况提前将新银行贷款发放

  结合赎楼还原来贷款的同时,新银行的贷款就可以发放下来,这样就省下等待解压原贷款,重新再抵押这样一个时间差,大概10-20天左右,大大缩短了客户的用款时间

  所谓的垫资过桥其实是专门针对于已经申请了贷款的但由于这样或那样的原因无法按时偿还贷款的人而推出的一种专门化的服务。是由第三方的金融机构代替这些贷款者们提前偿还所欠的贷款从而以免让这些贷款者被银行处罚或者被列入信用黑名单等。过桥垫资业务按照用款主体来分,分为以下两种。 一、 个人过桥垫资 个人过桥垫资是借款人向银行申请的贷款、续贷、增加贷款批贷后,需要在原来的贷款还上以后,贷款资金才能放款,这时候需要还原来资金的资金,就是过桥垫资资金。

  个人过桥垫资一般可以分为:个人房产抵押贷款过桥垫资和信用贷款垫资.对于房产抵押贷款垫资一般垫资额度不会超过房产价值的7成,商业用房一般5-6成。信用贷款垫资主要调查借款人的征信和原还款银行的再放款意愿了。目前随着房产金融市场的成熟,对于一些非银行机构的垫资业务也是可以操作的,操作方法与银行贷款垫资业务类似。比如哈行贷款垫资,平安宅e贷垫资,银客网贷款垫资等等. 二、 企业过桥垫资 企业过桥垫资跟个人垫资情况也类似,只是借款主体是企业。在垫资业务能否操作要看企业的征信情况和财务报表状况。企业过桥垫资按照抵押物和机构的不同,一般分为:

  1、 企业经营性房屋贷款垫资。企业经营性房屋贷款垫资一般银行给企业3-5年期的综合授信,每年到期归本的过桥垫资业务。这种业务银行会根据企业一年当中的用款和还息情况,还有企业当年经营情况实际考虑,对第二年的放款额度是调整还是维持原状,如果是调整的,是增加房贷额度还是降低房贷额度。这些情况都是要综合考虑的。也有部分企业是换家银行重新批贷,这点看新银行给的批贷额度情况决定。 2、 企业经营项目贷款垫资。企业经营项目贷款垫资一般应用换家银行重新批贷的情况较多。一般主要还是原来银行的放款额度有降低。为了放大资金使用金额,企业重新批贷额度一般比原来的贷款金额要高些。也有一部分因为行业不景气,原贷款银行收缩银根,企业不得不去别的银行重新贷款。 3、 企业经营性物业贷款垫资。目前这种业务相对比较安全也比较成熟。一般经营性物业都是全国各地大中城市的经营性物业贷款垫资业务。 4、 非银行机构贷款垫资。这里所说的非银行机构主要指信托公司、证券公司等。这种垫资,因为这种金融机构资金不是自有,如果出现项目立项失败,可能会对垫资方是不小的打击。

  那么,贷款的时候“过桥垫资”会为我们带来多少价值呢?给出了以下答案:

  在按揭房贷未还清的情况下,还想用房抵押贷款。担保公司可提供一种“过桥垫资”的业务帮助客户解决当前困难。

  例如,王某之前在银行办理了800万的抵押贷款,现在他之前的800万还没还清又想再贷200万元,问题是,如果想再贷200万,就必须先还清之前欠银行的800万。王某这时候正缺钱,但是自己又没有钱,这时候担保公司提供的“过桥垫资”业务恰好可以帮他解决这个问题。担保公司先帮王某还上之前欠银行的800万,然后王某再去向银行申请1000万的贷款,银行贷款批下来之后。王某拿出800万和相应的利息归还给担保公司,这部分钱就是过桥资金,担保公司帮王某还钱的过程就叫过桥垫资。

  一、过桥垫资的特点:

  在过桥资金业务当中,一般具有以下特点:

  1、期限短。通常不超过一年,一般在1个月到12个月。

  2、审批快。由于客户对资金需求迫切,担保公司最快24小时就能完成放款。

  3、解决问题及时。能够有效解决借款人对于短期资金的需求,对于资金运作起着支撑和撬动的作用。

  二、过桥资金的分类:

  1、用于还旧借新。

  有些借款人因为就的贷款到期需要续期,但是自己又没有钱归还,担保机构便帮助借款人还清旧的借款,然后再贷出新的借款用来归还临时拆借的资金。

  2、用于授信额度期限内循环周转。

  这主要包括企业开立银行承兑汇票的保证金垫付,贸易融资授信额度贷款的保证金垫付,以及期限内循环使用授信额度所产生的定期偿还贷款业务。

  3、用于房地产类过桥资金业务。

  (1)补交地价。这是指房地产企业使用过桥资金补交地价款,然后再用相关土地使用证申请银行贷款,批贷后再用贷款偿还过桥资金。

  (2)再抵押衍生的过桥资金需求。比如小刘的的房产在A银行抵押只有6成,而B银行愿意贷给小刘7成,使小刘能够获得更多的资金。而这过程中,小刘必须先先还清A银行的贷款,才能从B银行贷款,这样产的过桥资金需求就是再抵押衍生的过桥资金。

  (3)赎楼垫资。在二手房买卖过程当中,因大部分卖主房产还处于按揭状态当中,新的买家要想过户,就必须先把贷款还清,解除房产抵押才能正常进行。而卖家因资金不够,于是向贷款公司申请短期借款,这样需求就是我们常说的“赎楼垫资”。

  1关于时间

  如果不是特别需要资金,相信我,你一定不选择拿房子来办理抵押贷款,所以无论任何一个客户说,没事,我不急,那都不是最真实的想法。

  往往在申请阶段的漫长等待,一周甚至两周的调查,整理报告,上报,批复或沟通整改,到最终的批复,没有人会在意这个过程,因为目的只有一个,那就是拿到贷款。

  所以在你告诉客户一个好消息——批复通过了之后,紧接着告诉他,革命道路还很长,同志你只走了很小一步,那种前途漫漫的希望会让客户顿感绝望。

  然而,这不是故弄玄虚,而是赤裸裸的现实,毕竟难题摆在面前了,传统模式的抵押贷款,到此才是真正的开始,为什么呢?

  因为80%前来办理抵押贷款的客户,不是按揭房,就是抵押过的房子,本身都是有尾款的,如果客户有资金赎楼,那么便无需贷款,忙活了半天,没有赎楼,何谈抵押。

  赶紧问吧,结果原贷款行说,你等等,这个月20多号来还款,然后15个工作日再来领结清,吾哩乖乖,这么一来,批复倒成最简单的事儿了,想不到,这是万里长征才走一步呀。

  某行按揭款结清流程

  不过从现在,前来贷款的朋友们有福了,因为到了这一步,选择办理“赎楼提放”业务,只需要还清原贷款,就可以申请新银行发放贷款了,最快可做还清当天领到新贷款,等于说后续的20天甚至更久的时间,不需要了!

  当然后续还是需要解压,抵押,但是一般在选择“赎楼提放”的时候就选择委托公证,委托于办理方,帮忙办理剩下的事宜,钱拿到手,你就可以忙活自己的事儿了。

  2关于简便性

  之所以大部分人愿意选择高利息的网贷,信贷,情况各一,但有一个共性,那就是方便。

  从上文讲述中,我们感受得出传统借用资金过桥还款的不便性,除了需要等到结清手续的时间外,还有解压,抵押等多道手续,可以说一个客户办理一套抵押贷款,从面签申请,签正式合同,一直到还款,解压,抵押,最终放款,客户少则出面5-6趟,多则更甚。而通常需要用钱的客户,本身也是有许多事情要办,有很多问题要解决,不一定能做到随叫随到,而基于传统模式下的业务办理,则要耗时耗力。

  而这一问题,显然也被“赎楼”给解决掉了,面签申请,签约正式合同,赎楼提放,三步走,客户就可获得资金,后续手续基本不需客户办理,重要的是,繁琐的事情简便化了,这无疑给客户带来了良好用款体验。

  3关于费用

  涉及赎楼资金,自然是有资金成本的,像上图举的例子,还款后15个工作日领取结清,那么这笔赎楼资金的使用周期,一直到后期解压抵押,银行放款才能赎回,大概最少也得20个工作日,3周多,接近一个月。

  并且这个领取结清的时间变数最大!

  毕竟这是要从原贷款解禁出来,尤其是按揭房客户,对于银行而言属于优良资产,即收益最稳定的业务,赎楼过程十有八九是不顺的,像笔者曾经在找黄牛的情况,还遇到过行长出差,没法签字,还过款之后的焦急等待,这些事情,并且得不到客户的理解,以为是自己在中间捣鬼,真是欲哭无泪。

  好了,有了提放业务之后,这些问题迎刃而解,不用看人脸色,只需要扣款成功,这边即可安排新贷款的发放,后续解压手续自然可以慢慢等。

  这样一来,时间固定,资金成本固定,再也不怕超期赎楼,多出过桥资金费用。

  可谓是,赎楼提放,一举三得!

  有鉴于此,各大行相继介入这样的业务,无论是对于客户而言,银行而言,还是三方承保公司,也是互惠互利,相得益彰。

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